問題4 不動産の価格の特徴
賃貸用不動産の個別的要因に関する次のイからニまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
| イ | 賃貸事務所ビルの1棟全体を一つのテナントが賃借していることは、収益の安定化要因となるから、収益還元法の適用上、常に還元利回りを低める要因として考慮しなければならない。 |
| ロ | 賃貸事務所ビルの維持管理の状況を調べたところ、標準的な維持管理が実施されているものの、現在の管理委託先へ支払っている委託料は標準的なものと比べて著しく高額であることが判明した。しかし、所有者と買受予定者の双方がこの委託契約内容の継続を望んでいる場合は、例えば、収益還元法の適用に際して安易に委託料の減額を想定すべきではない。 |
| ハ | 賃貸事務所ビルの修繕履歴を調べたところ、竣工から現在までの20年間、大規模修繕工事を実施していないことが判明した。そこで、原価法の適用に際して、この要因を再調達原価の直接工事費の査定において反映し、収益還元法の適用に際して、この要因を大規模修繕費等の査定において反映した。 |
| ニ | 1棟の賃貸事務所ビルを所有する法人が、大規模修繕のための準備金を積み立てている場合、将来の大規模修繕費の負担を減ずる要因として、当該準備金の多寡を鑑定評価手法に反映すべきである。 |
| (1) | イのみ |
| (2) | ニのみ |
| (3) | イとハ |
| (4) | ロとニ |
| (5) | 正しいものはない |
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