問題15 不動産の価格の特徴
土地残余法又は建物残余法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
| イ | 建物残余法とは、不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法によって敷地の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法をいう。 |
| ロ | 土地残余法を適用するに当たっては、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。 |
| ハ | 更地について想定された複合不動産の総収益を、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する類似の不動産の総収益から求める場合は、取引事例比較法に準じて行うが、比較項目、格差についても、取引事例比較法と同一である。 |
| ニ | 借地権の収益価格を土地残余法により求める場合、借地権付建物の総収益から控除する総費用は、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等による損失相当額である。 |
| ホ | 商業地域（指定容積率500%）に所在する最有効使用が低層店舗地である対象不動産（更地）において、土地残余法を適用する場合は、容積率500%を消化し得る建物を想定する。 |
| (1) | 1つ |
| (2) | 2つ |
| (3) | 3つ |
| (4) | 4つ |
| (5) | すべて正しい |
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