問題18 不動産の価格の特徴
土地残余法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすベて掲げた組み合わせはどれか。
| イ | 土地残余法とは、収益還元法の一種で、土地の収益価格を求める手法である。通常は、複合不動産の生み出す純収益から、建物等に帰属する純収益を控除して土地に帰属する純収益を求め、これを土地の還元利回りで還元して、土地の試算価格を求める。 |
| ロ | 複合不動産の純収益を求める場合において総費用に減価償却費を計上しないときの建物等に帰属する純収益は、建物等の価格に、償却前の純収益に対応する建物等の還元利回りを乗じて求める。 |
| ハ | 土地残余法は、建付地、借地権、底地の鑑定評価だけでなく、最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することにより更地の鑑定評価に適用できる。さらに、区分地上権の鑑定評価に準用できることもある。 |
| ニ | 更地の鑑定評価に土地残余法を適用する場合、近隣地域の標準的使用が戸建住宅地なら、賃貸用マンションの建築を想定すべきではない。 |
| ホ | 借地権の鑑定評価に土地残余法を適用する場合、総費用の査定において、土地、家屋等の固定資産税及び都市計画税に代えて実際支払地代を計上する。 |
| (1) | イとロとハ |
| (2) | ロとハとニ |
| (3) | ロとニとホ |
| (4) | ハとニとホ |
| (5) | ロとハとニとホ |
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