問題11 不動産の価格の特徴
地域要因又は個別的要因についての想定上の条件に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。
| イ | 都市計画道路の区域を含む更地の鑑定評価に際し、例えば、都市計画道路に関連する建築規制はないものとしてという想定上の条件を設定することは、実現性及び合法性の観点から原則として許されない。しかし、例えば、抵当権の設定のための鑑定評価において、依頼者の同意を得られれば、当該条件の設定は可能である。 |
| ロ | 更地の鑑定評価に際し、利用履歴調査により、かつて工場敷地として使われていたことが判明した場合は、土壌汚染の状況を把握した上で、これを必ず鑑定評価額に反映させなければならない。したがって、例えば、土壌汚染を除去したものとしてといった想定上の条件を設定することは許されない。 |
| ハ | 賃貸事務所ビルの鑑定評価において、現行賃料が正常賃料を大きく下回っていることなどから、収益還元法(直接還元法)の適用上、現行賃料の値上げ改定を想定して標準化した純収益を採用した。この場合は、あらかじめ、現行賃料が値上げ改定されたものとしてといった想定上の条件を設定すべきである。 |
| ニ | 環境基準が未策定の環境汚染物質の存在が推定される不動産について調べたところ、その影響が科学的に十分に解明されていない上、存在しても価格形成に大きな影響を与えないことが判明した。そこで、環境汚染物質を除去したものとしてといった想定上の条件を設定の上、この要因を価格形成要因から除外して鑑定評価を行った。 |
| (1) | イのみ |
| (2) | ニのみ |
| (3) | イとニ |
| (4) | イとハとニ |
| (5) | すべて誤っている |
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