問題8 不動産の価格の特徴
収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
| イ | 土地残余法を適用するに当たっての建物等が、必ず新築でなければならないのは、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いからである。 |
| ロ | 直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない。DCF法の適用に当たっては、初年度の純収益及び復帰価格並びにその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要である。 |
| ハ | 割引率は、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。 |
| ニ | 有期還元法は、不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合において、その収益価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却後の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法である。 |
| ホ | 土地残余法における建物等に帰属する純収益の把握に当たっては、建物等の価格は、収益還元法以外の手法によって求める必要がある。 |
| (1) | 1つ |
| (2) | 2つ |
| (3) | 3つ |
| (4) | 4つ |
| (5) | すべて誤っている |
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