スケジュールや流れ その3

スケジュールや実際の流れをかなりざっくり記載しています。

このページは、実地演習第三回提出までです。

スケジュールなど3

・8月初旬

8月~10月末日で8件の鑑定評価を行い7つの内訳書(評価書の抜粋版)と1つの鑑定評価報告書を提出する必要がある。報告書が必要なのは継続家賃。

1週間に1つ完成ペースが丁度よいが、作業量が多い類型も多く、最も時間的に厳しい。

1週間のイメージとしては、1件作成先週作成したものの訂正・完了を同時に行い、期限ギリギリに訂正することがないよう、1件ずつ確実に終わらせたほうがよい。

・8月1週目

1件目、貸家およびその敷地(オフィス用賃貸)完了

作業は高度利用賃貸とほとんど同じなので、あまり迷うことなく終わる。

・8月2週目

2件目、新規家賃完了

マンションの家賃。相場も把握しやすく、作業は比較的楽。

積算法と賃貸事例比較法の2つを適用。

共益費込の賃料にするかで判断がわかれるが、修習であり、基準に則り、共益費抜き(実質的に賃料に含まれる部分はないと判断)の賃料を求めた。

・8月3週目

3件目、借地権付建物(住宅地)完了

借地権が権原の戸建住宅。

積算価格一本。借地権は割合法と賃料差額還元法の2手法を適用。

借地権価格を求めれば、8割作業は終了。

・8月4週目

基本演習(第三回)

・9月1週目

4件目、借地権付建物(商業地)完了

借地権が権原のオフィスビル。原価法と収益還元法。

積算価格を求める作業は借地権付建物(住宅地)とほぼ同様。収益価格を求める作業も、費用項目が一部違うだけで、貸家及びその敷地とほぼ同様。

リスクプレミアムや将来の一時金の反映の仕方等以外は、今までと同様であり、思ったより作業は多くない。

明確なデータ等がない部分も往々にあるので、細かいところにこだわりすぎるとキリがないので注意が必要。

・9月2週目

5件目、区分所有建物及びその敷地(マンション)完了

分譲マンション。

原価法、取引事例比較法、収益還元法すべてを適用。

積算価格を求める際に、階層別・位置別効用比率を査定する必要があり、他の案件より作業量は多い。

取引事例比較法は地域・個別に加え、建物格差も考慮する必要あり。

・9月3週目

6件目、区分所有建物及びその敷地(店舗)完了

分譲マンションの1階の店舗部分。

原価法、取引事例比較法、収益還元法すべてを適用。

作業量はマンションと同じ程度。取引事例があまりない。

・9月4週目

7件目、新規地代完了

新規分譲戸建ての地代であり、実際の水準も把握済。

積算法のみを適用。更地価格を求めれば、8割終了であり、作業は楽な部類。

・9月5周目~10月1週目

時間に余裕があるので今までの案件を見直す。

・10月2週目

8件目、継続家賃着手

事務所賃料の更新。差額還元法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法すべて適用。

基礎価格を求める際に、階層別・位置別効用比を査定したり、2時点の基礎価格を求めたり、スライド指数のデータを収集したりと、作業量は最も多い。

基本演習(第三回)の認定通知が届く(10月5日)。

・10月3週目

第ニ回提出の実地演習の認定通知が届く(10月11日)。

・10月4週目

8件目、継続家賃完了

仕事の都合で作業できない日が多かったこともあり、3週間かかった。

評価書に記載する事項が多く、確認や訂正も多くなりがちなので、他類型の3倍の所要時間を想定しておくくらいが安全。

・10月5週目

提出。

現在の業務に鑑定は全く関係ないが、修習に参加したことは非常に有意義だった。

…11月

1年間近くやっていた作業がなくなり、土日が暇になる。しばらくは休日を楽しむ予定。

スケジュールや流れ その4