スケジュールや流れ その2

スケジュールや実際の流れをかなりざっくり記載しています。

このページは、第二回実地演習の提出までです。

スケジュールなど2

・4月初旬

4月~7月末日で10件の鑑定評価を行い9つの内訳書(評価書の抜粋版)と1つの鑑定評価報告書を提出する必要がある。報告書が必要なのは貸家及びその敷地(高度利用賃貸)。

基本演習(第二回)と2回目の講義もあるため、ペースとしては1週間に1つ完成ペースで調度よい。

1週間の作業は、1件作成先週作成したものの訂正・完了を同時に行うイメージ。

・4月1~2週目

1件目、移行地完了+基本演習(第一回)の提出物完了

・4月3週目

2件目、底地完了

正常価格を求めるため、第三者取引を想定するのが基本となる。

割合法、収益還元法の2手法を採用。

・4月4週目

3件目、自用の建物及びその敷地(業務用ビル)完了

最有効使用(現況維持)と標準的使用(更地の最有効使用)が異なる場合の積算価格における市場性減価は、それぞれの用途で土地残余法を行いその差額を上限として査定すると説明が容易。

建付減価の査定と同じようなもの。

・4月5週目

4件目、自用の建物及びその敷地(店舗)完了

特に無し。

・5月1週目

5件目、宅地見込地完了

GWはすべて修習に。郊外の物件は車がないと厳しい。

なお、どのような案件が宅地見込地とみなされるかは、接道条件など細かい条件が協会から指定されている。気をつけないと、類型選択ミスになってやり直すはめになるので注意が必要。

これを回避するためには、はじめから宅地見込地の代替が認められている「林地」にしてしまうという手もある。

・5月2週目

6件目、借地権完了

割合法と賃料差額還元法の2手法を採用。

借地権と底地で同じ不動産を用いる場合は、各利回りや割合の整合性に気をつける。

・5月3週目

時間に余裕があったので、今までの6件について細かい点を見直しなど。

・5月4週目

基本演習(第二回)

・6月1週目

7件目、自用の建物及びその敷地(低層住宅)完了

戸建住宅であり、相場もわかりやすく作業も少ない。

・6月2週目

8件目、貸家及びその敷地(居住用賃貸)完了

いわゆる投資用マンション一棟の評価。DCF法と直接還元法は両方適用。

J-REITのレジ物件の鑑定評価なども参考になる。

基本演習(第一回)の認定通知が届く(6月10日)。

・6月3週目

講義(後半)

平日すべて潰れる。

・6月4週目

9件目、貸家及びその敷地(店舗用賃貸)着手

店舗用賃貸の場合、現状の賃料が維持できるか否か等を判断するため、賃料負担力の分析が必要となる。

作業や記載事項は多くなる。

・7月1週目

9件目、貸家及びその敷地(店舗用賃貸)完了

・7月2週目

10件目、貸家およびその敷地(高度利用賃貸)着手

高層店舗付事務所ビル。

評価書まで提出する必要があり、確認事項が多いため、他の案件より時間がかかる。

利回りの水準感や将来予測など、鑑定業界がどのように現状を把握しているかは、J-REITのオフィス物件の鑑定評価も参考になる。(見る側が違和感を感じにくい評価書を作りやすい。)

第一回提出の実地演習の認定通知が届く(7月6日)。

なお、内訳書等に指摘事項があれば、認定通知と同時に指摘事項が記載された紙も届くらしい。(幸いにも指摘事項なし)

・7月3周~

10件目、貸家およびその敷地(高度利用賃貸)完了

後半の講義と、基本演習(第ニ回)の認定通知が届く(7月15日)。

残りの2週間は、確認・訂正に費やす。

時間がある程度取れたため、ゆっくり確認していたら、提出が7月31日とギリギリになってしまった。

スケジュールや流れ その3