問題40 不動産の価格の特徴

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問題40 不動産の価格の特徴

A社は10年前から借地上に店舗を建築して飲食事業を営んでいたが、3年前に廃業し、空き店舗となっていたところ、2年前から当該店舗を他の飲食事業者に賃貸している。A社の保有する借地権付建物(貸家)の収益価格として正しいものは、次のうちどれか。

<試算の前提条件>
価格時点:平成22年5月1日
試算方法:収益期間を10年として、有期還元法を適用する。なお、計算を簡略化するため、借地契約終了時の建物取壊し費用については考慮しなくてよい。

<土地の状況>
・沿道サービス施設等が連たんする郊外路線商業地域
・準住居地域、指定容積率200%、地積1,000㎡の整形地
・10年後の更地価格は、200,000千円と予測

<建物の状況>
鉄骨造平家建て、店舗、床面積300㎡、平成12年5月竣工

<借地契約の概要>
権利形態:店舗所有を目的とする事業用定期借地権
契約期間:平成12年5月1日から20年間
支払地代:年額6,600千円(月額550千円×12ヵ月)
一時金:契約締結時に、権利金(賃料の前払的性格を有する一時金)として、当時の更地価格の20%相当額を授受した。

<借家契約の概要>
権利形態:店舗利用を目的とする定期借家権
契約期間:平成20年5月1日から12年間
支払家賃:年額18,000千円(月額1,500千円×12ヵ月)
一時金:授受していない。

<費用項目等(年額)>
①建物減価償却費:3,000千円
②支払地代:6,600千円
③土地の公租公課:1,500千円
④建物の公租公課:500千円
上記①から④まで以外の費用項目等:900千円

<利回り等に関する事項(利回り8.0%)>
10年間の複利現価率:0.46
10年間の複利年金現価率:6.71

<選択肢>

(1) 36,900千円
(2) 47,000千円
(3) 67,100千円
(4) 29,000千円
(5) 159,000千円

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