問題38 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題38 不動産の価格の特徴

不動産鑑定士Aは、更地の鑑定評価の依頼を受けた。下記は、依頼者に対して、土地残余法による収益価格のうち純収益の求め方について概略説明を行っている場面である。純収益の額(F)として正しいものは、次のうちどれか。

<対象不動産の概要>
類型:更地
面積:105㎡(登記簿記載かつ実測の面積)
道路幅員:南側5m市道、東側3m市道
画地条件:角地、間口(南側)10.5m×奥行(東側)10mのほぼ正方形
用途地域等:市街化区域、商業地域、建ぺい率80%、容積率500%、防火地域
想定建物:鉄骨造4階建て、事務所ビル

(説明文)
対象不動産の面積は105㎡ですが、東側市道が建築基準法第12条第2項に定める道路であるため、東側市道の道路中心線から西側に2mのラインが道路境界線とみなされることから50cmのセットバック(敷地後退)が必要です。よって、建築可能な敷地面積は(A)㎡になります。

対象不動産の都市計画に定められた容積率は500%ですが、最終的にはこの土地の容積率は前面道路の幅員により制約され(B)%となるので、対象不動産上には最大で延べ床面積(C)㎡の建物を建てることができます。なお、容積率の制限に関し、特定行政庁による特段の指定、許可等はありません。

一棟貸しを想定すると、賃貸可能面積は(C)㎡になります。この建物を月額3千円/㎡で賃貸すると、月額支払賃料は(D)千円、年間可能総収入は(E)千円となります。

この年間総収入を維持するのに必要な総費用を2,700千円とすると、総収入から総費用を控除した純収益は(F)千円と求められます。

<選択肢>

(1) 1,500
(2) 4,860
(3) 8,100
(4) 8,640
(5) 15,300

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