問題37(解説) 不動産の価格の特徴

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問題37(解説) 不動産の価格の特徴

正解:1

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である(総論7章)。

スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。なお、現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとする(総論7章)。

①利回り法による試算賃料
{価格時点における基礎価格×継続賃料利回り+価格時点における必要諸経費等(年額)}÷12ヶ月
=(8億円×5.0%+800万円)÷12ヶ月=400万円

②スライド法による試算賃料
以下の2つの方法で求めることができる。
・純賃料に変動率を乗じる場合
現行賃料を定めた時点における純賃料×変動率+価格時点における必要諸経費等(年額)÷12ヶ月
=[{(500万円)×12ヶ月-1,000万円}×変動率(100%-8.0%)+800万円]÷12ヶ月=450万円
(純賃料=実質賃料-必要諸経費)

・実際実質賃料に変動率を乗じる場合
現行賃料を定めた時点における実際実質賃料(月額)×現行賃料を定めた時点における実際実質賃料に即応する適切な変動率
=500万円×(100%-10.0%)=450万円

以上より、鑑定評価額(月額実質賃料)は次の通り求まる。
1×70%+②×30%=415万円問題へ戻る

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