問題36 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題36 不動産の価格の特徴

証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の収益費用項目に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1) 収益費用項目及びその定義を依頼者に説明するに当たって、各項目ごとの具体的な積算内訳など不動産の出納管理に関するデータ等と収益費用項目の対応関係を示すなどの工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料の正確性の向上に十分配慮しなければならない。
(2) 収益費用項目においては、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、アセットマネジメントフィー(個別の不動産に関する費用は除く。)、プロパティマネジメン卜フィー等の証券化関連費用は含まない。
(3) 純収益は、運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額であり、原則として、償却前のものとして求めることとしているが、減価償却費を計上する場合もある。
(4) 運営純収益は、証券化対象不動産に係る一般の開示書類等で見られるいわゆるNOI(ネット・オペレーティング・インカム)とはその内訳が異なる場合があるので、この場合には、当該NOIの内訳に従って収益費用項目を計上しなければならない。
(5) 修繕費と資本的支出は、税務上の整理等との整合性に十分配慮して区分する必要があることに留意しつつ、エンジニアリング・レポートの修繕費と更新費の区分に従って、計上しなければならない。

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