問題28(解説) 不動産の価格の特徴

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問題28(解説) 不動産の価格の特徴

正解:5

イ:誤り借地権の価格は、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。
借地人に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。
ア土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益
イ借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という。)及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分(各論1章)。
現行地代の値上げは、賃料差額の減少に繋がるので、借地権の価格を引き下げる要因となる。
ロ:誤り借地権割合により試算価格を求める方法は、対象不動産の更地としての価格に借地権割合を乗じて試算価格を求める。なお、借地権割合は、当該地域の標準的な態様の借地権価格の更地価格に対する割合を把握し、これに対象不動産の契約内容等の個別性を考慮して査定する。
ハ:誤り実際支払賃料が正常実質賃料と等しい場合でも、たとえば契約内容で将来賃料の値下げが予定されている場合等には、賃料差額が生じる可能性がある。このような場合には、試算価格は必ず0になるとは限らない。
ニ:誤り原価法において、建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求める(総論7章)ものであるが、借地権の態様の「堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか」は、借地権の価格を求める際に、十分考慮すべきこと(各論1章)であり、減価修正の際に考慮することではない。
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