問題19 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題19 不動産の価格の特徴

鑑定評価で用いる各種の利回りに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1) 一般に、直接還元法の還元利回りは、純収益の変動予測等を含むが、DCF法の割引率は、キャッシュフロー表(収益見通し)において考慮済みの純収益の変動予測等を含まない。したがって、割引率が年6.5%、純収益の変動予測が年+0.5%の場合、還元利回りは年6.0%となる。
(2) DCF法の割引率を求める方法の1つに、金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法がある。加味すべき個別性である投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性及び資産としての安全性が高まることは、それぞれ割引率を高める方向に作用する。
(3) 直接還元法の還元利回りと、DCF法の最終還元利回りとは、ともに純収益の変動予測等を含むものである。したがって、両者は理論上一致する。
(4) 積算法の期待利回りを求める方法は、収益還元法の還元利回りを求める方法に準ずるものとされている。したがって、例えば、契約期間3年の借家契約に係る正常賃料の鑑定評価において、5年後に近くに新駅が開業すると判明しているような場合は、期待利回りと還元利回りとは原則として一致する。
(5) 賃貸用不動産の鑑定評価に際しては、借主から預かった一時金を、将来の返還に備えて換金の容易な金融資産で運用することを想定すべきである。したがって、一時金の運用益を求めるための運用利回りとして、長期預金の金利又は国債及び公社債利回りを採用しなければならない。

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