問題19(解説) 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題19(解説) 不動産の価格の特徴

正解:1

(1):正しい本肢の通り(2):誤り資産としての安全性は、特に土地については一般に滅失することがないことなどをいい、割引率を低める方向に作用する。
(3):誤り最終還元利回りは、価格時点の還元利回りをもとに、保有期間満了時点における市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である(総論7章留意事項)。よって、理論上一致はしない。
(4):誤り還元利回りは、将来半永久的に不動産を使用収益することを基礎として生ずる経済価値に対応した利回りであり、期待利回りは不動産の賃貸借等の契約に基づく一部の期間について不動産を使用収益することを基礎として生ずる経済価値に対応した利回りである。よって、一部の期間と半永久的な期間の経済価値の変動が同じ場合には、一致することもあるが、一部の期間経過後に、新駅の開業など経済価値の大きな変動が判明している場合などでは、期待利回りと還元利回りとは原則として一致しない。
(5):誤り一時金のうち預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法とがある(総論7章留意事項)。また、運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとする。(総論7章)
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