問題14 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題14 不動産の価格の特徴

不動産鑑定士Aは、下記の複合不動産に係る最有効使用の判定を次の(1)から(5)までの手順で行った。このうち、明らかに誤っているものはどれか。

<対象不動産の状況等>
近隣地域の状況:工場や倉庫の多い地域であるが、近年は工場跡地等にマンションが建設される例が出てきている。

<対象地の状況>
準工業地域、指定容積率200%、接面道路幅員15m、地積1,500㎡の整形地。

<対象建物の状況>
鉄骨造4階建て、倉庫、延べ床面積2,000㎡、築15年

(1) 一般的要因の分析:地域要因等の分析に先立ち、人口の状態、企業活動の状態など、工場、倉庫、マンション開発適地、マンション住戸等の需給や価格水準などに影響を与え得る一般的要因を分析した。
(2) 地域分析:近隣地域に現存する建物の多くは工場又は倉庫であるが、将来動向を含む地域要因を分析した結果、近隣地域の標準的使用を中層マンションの敷地と判定した。
(3) 個別分析:更地としての対象地の個別的要因を分析した結果、更地としての最有効使用を中層マンションの敷地と判定した。判定に当たっては、対象建物の用途を考慮しなかった。
(4) 個別分析:対象建物の建築年次、面積、構造、設計・設備等の機能性などを分析した。
(5) 個別分析:複合不動産の対象建物の継続使用を前提とする経済価値と、対象建物の取壊しを前提とする経済価値を比較したところ、前者の方が高かった。しかし、近隣地域にマンションが建ち始めていることを考慮して、対象建物を取り壊すことが最有効使用であると判定した。

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