2010年>>
問題13 不動産の価格の特徴
対象不動産に係る市場の特性の分析等に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
| イ | 自用の中古マンション住戸の典型的な需要者は、家族世帯など自己居住を目的とする者であり、その需要者は取引に係る意思決定に際し生活利便性や居住快適性に影響を与える要因を重視する。したがって、原価法の適用に際しては、これらの要因を1棟全体の積算価格や対象住戸の配分率等に的確に反映させるとともに、試算価格の調整に際しては、積算価格を重視すべきである。 |
| ロ | 分譲マンション開発適地の典型的な需要者はディベロッパーで、あり、その需要者は取引に係る意思決定に際し開発事業の採算性を重視する。したがって、地域分析及び個別分析に際しては、マンション住戸の需要者(家族世帯等)の重視する生活利便性等に影響を与える要因よりも、地盤の状況や法令上許容される容積など建築コストや分譲可能床面積に影響を与える要因を重視すべきである。 |
| ハ | 典型的な需要者が投資家である賃貸事務所ビルについて、通常、その需要者は取引に係る意思決定に際し不動産の収益性を重視する。しかし、原価法の適用において不動産の収益性を反映させることは不可能である。したがって、試算価格の調整に際しては、一般に積算価格より収益価格を重視すべきである。 |
| ニ | 典型的な需要者が投資家である賃貸事務所ビルの鑑定評価においては、収益還元法適用上の還元利回り等に影響を与える要因の1つとして、その需要者の標準的な資金調達能力をも考慮すべきである。 |
| ホ | 土地上に堅固な建物が存する場合、マンション開発等を行うことは難しい。したがって、その土地に分譲マンション開発適地としての優位性があっても、当該複合不動産の典型的な需要者をディベロッパーと判定すべきではない。 |
＜選択肢＞
| (1) | 1つ |
| (2) | 2つ |
| (3) | 3つ |
| (4) | 4つ |
| (5) | すべて誤っている |