問題12 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題12 不動産の価格の特徴

複合不動産の鑑定評価における一般的要因の分析に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。

自然的要因のうち、「気象の状態」(例えば、寒冷地)や「地理的位置関係」(例えば、海岸沿い)は、建物の耐用年数に影響を与え得る。したがって、その分析結果は、必要に応じて原価法の適用における減価修正などに反映すべきである。
社会的要因のうち、「家族構成及び世帯分離の状態」は、近隣地域における標準的な住宅の規模や間取り等に影響を与え得る。したがって、その分析結果は、必要に応じて原価法の適用における減価修正などに反映すべきである。
経済的要因のうち、「物価、賃金、雇用及び企業活動の状態」は、建築工事費等に影響を与え得る。したがって、その分析結果は、必要に応じて原価法の再調達原価などに反映すべきだが、収益還元法の純収益には反映すべきではない。
経済的要因のうち、「財政及び金融の状態」(例えば、貸出金利の水準)は、投資家の求める利回りの形成要因となることを通じて賃貸マンションの価格に影響を与え得る。しかし、例えば、収益性より快適性が重視される戸建住宅の価格には影響を与えない。
行政的要因のうち、「不動産に関する税制の状態」として、例えば、所得税の住宅借入金等特別控除制度が挙げられる。この制度は、個人を主たる需要者とする自用の戸建住宅やマンション住戸の需要を喚起し、これらの不動産価格を引き上げる方向に作用する。

<選択肢>

(1) イとハ
(2) ロとハ
(3) ロとホ
(4) ハとニ
(5) ハとホ

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