問題11(解説) 不動産の価格の特徴

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問題11(解説) 不動産の価格の特徴

正解:5

イ:誤り地域要因について想定上の条件を付加することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる(総論5章)。
ロ:誤り土壌汚染が存することが判明している不動産については、原則として汚染の分布状況、汚染の除去等の措置に要する費用等を他の専門家が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を行うものとする。ただし、この場合でも実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当である等の要件を満たすときは、依頼者の同意を得て汚染の除去等の措置がなされるものとしてという条件を付加して鑑定評価を行うことができる(各論1章留意事項)。
ハ:誤り直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない(総論7章)が、直接還元法において現行賃料の値上げ改定を想定して標準化した純収益を採用することは純収益の将来予測等であり、想定上の条件ではない。
ニ:誤り価格形成に影響があるであろうといわれている事項について、一般的な社会通念や科学的知見に照らし原因や因果関係が明確でない場合において、当該事項が対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができる(総論8章留意事項)。そのため、汚染物質の存在を価格形成要因から除外することは問題がないが、汚染物質の存在自体がないという想定上の条件を設定するには、依頼目的に応じ、実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当なものである必要がある。
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