問題10 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題10 不動産の価格の特徴

不動産の価格の種類等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1) 正常価格は、買主が通常の資金調達能力を有していることを成立要件の1つとしている。したがって、自己資金のみで対象不動産を取得できない者は、当該不動産の市場参加者とはいえない。
(2) 隣接地の併合を目的とする売買に関連する鑑定評価に際しては、その過程で対象地の価格、隣接地の価格と併合後の土地(一体地)の価格を求める。このとき求める一体地の価格は、通常は限定価格である。
(3) 隣接地の併合を目的とする売買に関連する鑑定評価であっても、併合による増分価値を生じない場合、求める価格は限定価格とはならない。このとき求める価格は、通常は正常価格である。
(4) 特定価格とは、一定の運用方法や早期売却を前提とすることにより、最有効使用を前提とした価値判断や相当の市場公開期間など正常価格の成立要件を満たさない場合の価格である。したがって、例えば、緊急的な資金調達のための早期売却に関連する鑑定評価に際しては、一般に特定価格を求める。
(5) 正常価格は、最有効使用を前提とした価値判断を成立要件の1つとするのに対し、積算賃料を求める過程で査定する基礎価格は、利用の制約の程度に応じた経済価値の減分を考慮しなければならない。したがって、例えば、機能的陳腐化の著しい一棟貸しのビルに係る正常賃料を求める場合の基礎価格は、当該複合不動産の正常価格を下回ることがある。ただし、この場合であっても、当該ビルの敷地の更地としての正常価格を下回ることはない。

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