問題7(解説) 不動産の価格の特徴

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問題7(解説) 不動産の価格の特徴

正解:4

(1):誤り対象不動産が土地及び建物の結合により構成される場合又はその使用収益を制約する権利が付着している場合において、例えば抵当権の設定のための鑑定評価、設定された抵当権をもとに証券を発行するための鑑定評価等関係当事者及び第三者の利益に当該鑑定評価が重大な影響を及ぼす可能性のあるときは、独立鑑定評価を行うべきでなく、その状態を所与として鑑定評価を行うべきである(総論5章留意事項)。
(2):誤り借地権付建物全体についてその状態を所与として依頼されており、対象確定条件は現状を所与とした鑑定評価である。なお、部分鑑定評価とは、不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすることをいう(総論5章)。
(3):誤り特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である(総論5章)。公共施設であっても、廃止され売払いされる図書館のように、現況の利用を前提としない経済価値を求める場合等には、正常価格を求める場合もある。
(4):正しい本肢の通り(5):誤り不動産の最有効使用の判定に当たっては、価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定する(総論6章)必要がある。
そして、地域要因の変動の予測に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない(総論6章留意事項)が、事業認可の時期が未定である都市計画事業は、実現の蓋然性が高いとは認められない。
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