問題3 不動産の価格の特徴

2010年>>

問題3 不動産の価格の特徴

不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

3年前に計画され、半年前に竣工したが、入居率が半分に満たない大型賃貸マンション(証券化対象不動産)の鑑定評価を依頼された。「礼金0ヶ月、フリーレント3ヶ月」等のキャンペーンを継続的に実施しているため、収益価格と積算価格の乖離が著しい場合においては、建物は新築してから間もないものであるが、積算価格は土地建物一体としての減価修正を施した。
1階に飲食店が入居している老朽化した店舗ビルの鑑定評価を依頼された。当該テナントとの借家契約期間はまだ2年残っているが、対象建物に経済価値が認められなかったので、最有効使用の観点から直ちに取り壊すことが妥当であると判断し、当該敷地の更地価格及び建物の解体による発生材料の価格から、取壊し工事費及び廃材等の処理費用を控除して鑑定評価額を決定した。
賃料の値下げを求めるテナントから、事務ビルの継続賃料の鑑定評価を依頼された。賃貸事例比較法の適用に当たっては、適切な継続賃料に係る賃貸事例が入手できなかったので、新規賃料に係る賃貸事例を選択した。
自前で保有している土地建物では駐車場の付置義務台数を満たさないため、露天の駐車場として隣接土地を賃借している大規模小売店舗の鑑定評価を依頼された。同一需給圏内の類似地域等において借地権の取引慣行が認められたので、この場合の対象不動産の類型を、自用の建物及びその敷地(当該保有している土地及び建物)並びに借地権(当該隣接する土地に係るもの)と把握して鑑定評価を行った。
容積率の超過について建築基準法第3条第2項の適用を受けている建築物(いわゆる既存不適格建築物)である事務所ビルの敷地(建付地)の鑑定評価を依頼された。当該敷地は、建付地として鑑定評価を行う要件を満たしていたので、その収益価格を試算したところ、更地としての最有効使用に基づく収益価格を上回る結果となったため、取引事例比較法の適用に当たっては、その価値の上昇分を建付増価として比準価格に反映した。

<選択肢>

(1) 1つ
(2) 2つ
(3) 3つ
(4) 4つ
(5) すべて不適切である

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