問題1 不動産の価格の特徴

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問題1 不動産の価格の特徴

不動産の価格又は賃料の特徴に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

不動産の価格と賃料との間には、一方が高くなれば他方も高くなる(又は一方が低くなれば他方も低くなる)という正の相関関係が認められる。この相関関係は、価格を求める鑑定評価手法である収益還元法や、賃料を求める鑑定評価手法である収益分析法の成立根拠となっている。
2つ以上の権利利益が同一の不動産に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格が形成され得る。したがって、ある賃貸店舗ビルの貸家及びその敷地の正常価格が、そのビルの自用の建物及びその敷地としての正常価格を下回る場合には、そのビルの借家権に市場価値が生ずる。
価格形成要因は時の経過により変動するものであるから、不動産の価格も常に変化する。したがって、ある住宅地域の交通施設や街並みの状態等に変化がなく、かつ、その地域に属する住宅地の接面道路の幅員や上下水道の有無等にも変化がない場合は、その住宅地の価格は変化しない。
価格形成要因は時の経過により変動するものであるから、不動産の価格も常に変化する。したがって、鑑定評価に際してはあらかじめ価格時点を確定しなければならず、また、取引事例比較法の適用に際して取引時点と価格時点との間に価格変動があるときは時点修正を行わなければならない。
不動産の現実の取引価格は、取引の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、個別的な事情に左右されがちなものである。したがって、一般に、現実の取引価格を用いて試算する比準価格の精度は、これらを用いる必要のない収益価格の精度と比較して劣ることが多い。

<選択肢>

(1) 1つ
(2) 2つ
(3) 3つ
(4) 4つ
(5) すべて誤っている

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