問題40 不動産の価格の特徴

2009年>>

問題40 不動産の価格の特徴

建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価を行うに当たって、下記のケースで差額配分法を適用した場合の試算賃料として正しいものは、次のうちどれか。
ただし、ここでの試算賃料は月額実質賃料を求めるものとする。なお、対象不動産の経済価値に即応した適正な賃料としては、実質賃料を求めるものとし、計算作業の簡略化を図るため積算法により求めるものとする。

・価格時点:平成21年5月17日
・対象不動産:貸事務所(5階建て事務所の4階部分)
・賃貸借契約の状況:平成19年5月17日から2年間の普通借家契約、価格時点において、契約更新を迎える。
 月額支払賃料は1,000,000円、敷金(預り金的性格の一時金)は月額支払賃料の12か月分
・対象不動産の価格時点における基礎価格(4階部分に対応する土地・建物):200,000,000円
・対象不動産の価格時点における必要諸経費等(年額):5,000,000円
・敷金の運用利回り:2.0%
・継続賃料利回り:4.0%
・期待利回り:5.0%
・還元利回り:5.5%
・対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料と実際実質賃料との間に発生している差額のうち貸主に帰属する部分(差額配分割合):50%<選択肢>

(1) 1,050,000円
(2) 1,115,000円
(3) 1,125,000円
(4) 1,130,000円
(5) 1,135,000円

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