問題30(解説) 不動産の価格の特徴

2009年>>

問題30(解説) 不動産の価格の特徴

正解:1

イ:正しい本肢の通りロ:誤り限定価格を求める場合の例示として、借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合(総論5章)が挙げられるが、これは、借地権と底地を併合して建付地(又は更地)とする場合、増分価値を生じ得るからであり、借地権と底地の価格の合計額は建付地の価格と同一には必ずしもならない。増分価値が生じる理由としては、借地権・底地は流通市場が発達しておらず市場性が低いこと、担保価値が低いこと(賃借権は抵当権の対象にならない)等がある。
ハ:誤り建物及びその敷地に関する個別的要因として、賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものを例示すれば、次のとおりである。
1.借主の状況及び賃貸借契約の内容
2.貸室の稼働状況
3.修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態
(総論3章)。よって、自用の建物及びその敷地として求めた積算価格と貸家及びその敷地の積算価格は、賃貸経営管理の状態によって反映させる減価額が異なるため、理論的に同一水準にはならない。
ニ:正しい本肢の通りホ:誤り熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする(各論1章)。つまり、農地として鑑定評価を行った価格に、宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して鑑定評価額を決定することとなるため、農地として鑑定評価を行った価格とは一致しない。
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