問題25 不動産の価格の特徴

2009年>>

問題25 不動産の価格の特徴

更地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

土地残余法とは、建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について建物等に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法をいう。
配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。
土地の再調達原価を直接法によって求める場合は、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。
取引事例比較法で採用する土地の取引事例Aと土地残余法で採用する賃貸事例aが同一の不動産上にあった場合において、対象不動産の存する近隣地域との地域要因の格差は同じでなければならない。
対象不動産が既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なことが明らかな場合は、原価法を適用する必要はなく、その理由を鑑定評価報告書に記載する必要もない。

<選択肢>

(1) 1つ
(2) 2つ
(3) 3つ
(4) 4つ
(5) すべて誤っている

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