問題25(解説) 不動産の価格の特徴

2009年>>

問題25(解説) 不動産の価格の特徴

正解:4

イ:誤り土地残余法は、建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法(各論1章)である。
ロ:正しい本肢の通りハ:誤り直接法では、土地の再調達原価を、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行って求める(総論7章)が、直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法(総論7章)であり、地域要因の比較及び個別的要因の比較は不要である。
ニ:誤り賃料を求める場合の地域要因の比較に当たっては、賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、それぞれの地域の範囲及び地域の格差を異にすることに留意することが必要である(総論7章留意事項)。
ホ:誤り再調達原価が把握できない既成市街地における土地(各論1章)では、原価法の適用が困難となるが、鑑定評価の三方式を併用することが困難な場合にはその理由を記載する(総論9章)必要がある。
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