問題32 不動産の価格の特徴

2008年>>

問題32 不動産の価格の特徴

資料の分析に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1) 依頼者Aから平成20年1月1円を価格時点とした敷地50㎡のB所有の更地の売買の参考にする目的のため鑑定評価の依頼を受けた。公図及び全部事項証明書(登記簿謄本)を調査したところ、隣接地450㎡についてAが平成19年12月15日に所有者となっており、B所有地買受後の500㎡の敷地の上に共同住宅を建設する予定であることが判明した。この場合、鑑定評価によって求める価格は限定価格としなければならない。
(2) 対象不動産の再調達原価は、類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負人の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細が明確に把握できたので、この実額を採用した。
(3) 高級マンションとして名声の高い、全部事項証明書(登記簿謄本)による面積250㎡、5LDKの自用の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価の依頼を受けた。収益還元法の適用に当たって、近隣地域及びその周辺においてワンルーム、40㎡程度のファミリータイプの賃貸事例が多数収集できたので、これらを元に収益還元法における支払賃料を想定した。
(4) 不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とする場合、現地調査の結果、全部事項証明書(登記簿謄本)で駐車場とされていた1階部分が店舗として利用され、賃貸借契約書の内容を確認した。さらに役所に確認したところ適法であることが判明したので1階部分を店舗とした状態を所与として鑑定評価を行った。
(5) 標準的使用及び最有効使用が戸建住宅である敷地100㎡の木造2階建ての自用の建物及びその敷地の鑑定評価を依頼された。過去の住宅地図を確認したところ近隣地域内の敷地のすべてがかつて薬品工場跡地に立地することが判明した場合には、他の専門家の調査結果を活用しなければならない。

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