問題32(解説) 不動産の価格の特徴

2008年>>

問題32(解説) 不動産の価格の特徴

正解:4

(1):誤り隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合(総論5章)であっても、併合により増分価値が生じない場合には、限定価格ではなく正常価格を求める必要がある。
(2):誤り間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求める(総論7章)方法であるため、実額を採用するのではなく、適切な補正・時点修正・要因比較等が必要である。
(3):誤り賃貸事例比較法における賃貸借等の事例の選択に当たっては、できる限り対象不動産に類似した事例を選択すべきである。契約内容の類似性を判断する際の留意事項を例示すれば、次のとおりである。

(ア) 賃貸形式
(イ) 賃貸面積
(ウ) 契約期間並びに経過期間及び残存期間
(エ) 一時金の授受に基づく賃料内容
(オ) 賃料の算定の期間及びその支払方法
(カ) 修理及び現状変更に関する事項
(キ) 賃貸借等に供される範囲及びその使用方法

(総論7章 留意事項)
本肢の場合、40㎡ワンルームの賃貸事例は、250㎡5LDKの対象不動産と類似性が高いとは言えない。(4):正しい本肢の通り(5):誤り価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が明らかでない場合には、原則として他の専門家が行った調査結果等を活用することが必要である。ただし、依頼目的や依頼条件による制約がある場合には、依頼者の同意を得て、想定上の条件を付加して鑑定評価を行うこと又は自己の調査分析能力の範囲内で当該要因に係る価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる(総論8章)。
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