問題29(解説) 不動産の価格の特徴

2008年>>

問題29(解説) 不動産の価格の特徴

正解:3

本問では、価格時点における価格が与えられていることから、直接還元法の式(価格=純収益÷還元利回り)を利用し、純収益を査定し、これを価格時点における土地の価格と建物の価格の合計 額で除すことにより、還元利回りを求めることとなる。

純収益の査定は、保有期間が明示され、価格時点における価格、割引率が判明していることから、有期還元法の式を用いることとなり、また、保有期間における変動率が明示されており、収益期間満了時における土地又は建物等の残存価格が予想される(総論7章 留意事項)ので、インウッド法もしくはホスコルド法の式を用いることとなる。本問では、前提となる数値には蓄積利回りがないため、インウッド法の式のみ用いることができる。

インウッド法の式は、以下のとおりである。

P:建物等及びその敷地の収益価格
a:建物等及びその敷地の償却前の純収益
Y:割引率
n:収益期間
PLn:n年後の土地価格
PBn:n年後の建物等の価格

これに、本問の数値を代入すると、以下のとおりとなる。

(単位:百万円)

a=8.8百万円

還元利回り=8.8百万円/(50百万円+50百万円)
=8.8%
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