問題18(解説) 不動産の価格の特徴

2008年>>

問題18(解説) 不動産の価格の特徴

正解:1

イ:誤り原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる(総論7章)。
ロ:誤り経済的残存耐用年数の判定は、価格時点における市場性等を背景とした経済価値に着目して行うこととなるが、対象不動産の維持管理の状態、機能的陳腐化、経済的不適応等、既に発生した減価を十分に分析することによって適切な年数を判定すべきである。
ハ:正しい本肢の通りニ:誤り建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格)又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする(総論7章)。底地ではなく、借地権である。
ホ:誤り耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の実情に即して決定すべきである。この方法を用いる場合には、経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおいて判断すべきである。(総論7章)。
ヘ:誤り減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因(総論7章)があり、新築直後の戸建住宅の場合でも、機能的要因や経済的要因に基づく減価はあり得る。
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