問題4(解説) 不動産の価格の特徴

2008年>>

問題4(解説) 不動産の価格の特徴

正解:4

イ:誤り最有効使用の判定に当たっては、価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること(総論6章)に留意する必要があるため、本肢のような利用方法を最有効使用と判定することもあり得る。
ロ:正しい本肢の通りハ:誤り個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である(総論6章)が、住宅地域に存する宅地においては、収益性よりも居住の快適性や利便性に着目して取引が行われる傾向があるので、収益価格のみを比較して最有効使用の判定を行うことは妥当ではない。
ニ:誤り鑑定評価報告書には、最有効使用の判定に関する事項として最有効使用及びその判定の理由を明確に記載する(総論9章)必要があり、定期借地権の設定により対象不動産の利用方法が長期にわたって決められており、当該土地の継続賃料の算定を行う場合でも、当該土地の最有効使用の判定は必要である。
ホ:誤り本肢は、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等(総論6章)に該当するが、これは、対象不動産の個別性のために近隣地域の制約の程度が著しく小さいと認められる(総論6章留意事項)場合をいうのであり、対象不動産の価格形成は近隣地域の影響から必ずしも完全に独立しているものではない。
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