問題2 不動産の価格の特徴

2008年>>

問題2 不動産の価格の特徴

A駅から北方へ約1km離れた住宅地域に存し、指定建ぺい率50%、指定容積率100%、第1種低層住居専用地域にある幅員約4mの道路のみに接面する長方形の100㎡の更地の鑑定評価を依頼された。当該地域の標準的使用及び当該敷地の最有効使用を戸建住宅と判断した場合、取引事例比較法において選択すべき取引事例に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1) 近隣地域に隣接し、指定建ぺい率80%、指定容積率200%、近隣商業地域にある、敷地規模100㎡、敷地の形状が長方形、幅員約8mの道路に接面する敷地上に建築された新築の4階建の1階が店舗、2階以上が住宅である建物及びその敷地の取引事例について、当該地域の標準的使用及び当該敷地の最有効使用を中層の店舗付共同住宅であると判断した。この場合、必要やむを得ない場合を除いて、取引事例比較法において代替、競争等の関係を有する取引事例として選択することは、一般的には妥当ではない。
(2) A駅の隣のB駅から北方へ約1km離れた住宅地域に存する指定建ぺい率50%、指定容積率100%、第1種低層住居専用地域にある、敷地規模120㎡、敷地の形状が長方形、幅員約5mの道路に接面する新築の戸建住宅及びその敷地の取引事例について、当該地域の標準的使用及び当該敷地の最有効使用を戸建住宅と判断した。この場合当該取引事例に配分法を適用することは、一般的には妥当である。
(3) A駅から北方約50mにあって、指定建ぺい率80%、指定容積率300%の近隣商業地域にある、敷地規模100㎡、敷地の形状が台形、幅員約6mの道路に接面する1階店舗、2及び3階が事務所として利用されている店舗兼事務所及びその敷地の取引事例について、当該地域の標準的使用及び当該敷地の最有効使用を3階建の店舗兼事務所と判断したので、取引事例として選択することは、一般的には妥当ではない。
(4) A駅から北方約2kmにあって、飲食店、ガソリンスタンド、営業所等が連たんする幅員約20mの幹線道路沿いにある、指定建ぺい率60%、指定容積率200%、準住居地域、規模500㎡、敷地の形状が正方形の築後約50年を経過した戸建住宅放びその敷地について、当該地域の標準的使用及び当該敷地の最有効使用を路線商業施設として利用することであると判断した。しかし、現に戸建住宅として利用されているので、取引事例として選択することは、一般的には妥当である。
(5) A駅から北西方約1kmにあって、指定建ぺい率60%、指定容積率200%、準工業地域にある、敷地規模100㎡、敷地の形状が長方形、幅員約4mの道路に接面する更地の取引事例について、当該地域の標準的使用及び当該敷地の最有効使用を戸建住宅と判断したので、取引事例として選択することは、一般的には妥当である。

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