問題17 不動産の価格の特徴

2007年>>

問題17 不動産の価格の特徴

最有効使用に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

標準的使用が高層の店舗付共同住宅である地域に存する、築後約10年を経過し、価格時点現在すべての床面積が賃貸借に供されている鉄筋コンクリート造8階建床面積2,500㎡の事務所である建物及びその敷地についての鑑定評価を依頼された。共同住宅への用途変更に要する費用、建物の取壊しに要する費用等を適切に勘案した経済価値と事務所として継続利用する場合の経済価値を比較考量した結果、後者の経済価値が勝ると判断した。この場合においては、事務所ビルとして継続利用することが最有効使用であると判定すべきである。
既存の駅から徒歩圏外にあり、幅員15mの国道沿いに住宅、駐車場、沿道サービス施設等が点在する地域に存する500㎡の更地についての鑑定評価を依頼された。公的機関によれば価格時点から半年後に新駅が開業予定であり、かつ、当該土地は新駅至近に位置するこの場合においては、地域要因が変動する予測を前提として最有効使用を判定すべきである。
標準的使用が高層の事務所である地域に存する、築後約15年を経過した土地建物所有者使用の木造2階建の店舗併用住宅である建物及びその敷地の鑑定評価を依頼された。建物の取壊しに要する費用等を適切に勘案した高層の事務所地としての経済価値と現実の建物の用途等を継続利用する場合の経済価値を比較考量した結果、前者の経済価値が勝ると判断した。この場合においては、建物を取壊して更地とすることが最有効使用であると判定すべきである。
標準的使用が高層の事務所である地域に存する、築後約5年を経過した鉄筋コンクリー卜造9階建のホテルである建物及びその敷地の鑑定評価を依頼された。事務所への用途変更に要する費用、建物の取壊しに要する費用等を適切に勘案した経済価値とホテルとして継続利用する場合の経済価値を比較考量した結果、稼働率も良好で、交通利便性に優れ広域的な集客力を有しており、ホテルとしての継続利用を前提とした経済価値が勝ると判断した。この場合においては、ホテルとして継続利用することが最有効使用であると判定すべきである。
標準的使用及び最有効使用が6階建程度の店舗・事務所である地域に存する、築後約10年を経過した自用の鉄筋コンクリート造4階建の住宅付店舗・事務所である建物及びその敷地について建付地の鑑定評価を行う場合、当該建付地の価格は更地の価格を下回るものと判断される。

<選択肢>

(1) 誤っているものはない
(2) 1つ
(3) 2つ
(4) 3つ
(5) 4つ

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