問題1(解説) 不動産の価格の特徴

2007年>>

問題1(解説) 不動産の価格の特徴

正解:1

イ:誤り土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする(総論7章)。
ロ:誤り最有効使用の観点から建物等を取り壊すことが妥当と認められる場合におけるその敷地の鑑定評価は、自用の建物及びその敷地の鑑定評価を行う。
なお、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取り壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする(各論1章)。
ハ:誤り更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう(総論2章)のであり、建物等の定着物がなくても、例えば賃借権のように使用収益を制約する権利が付着している場合は、更地とはならない。
ニ:誤り更地の鑑定評価額は、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法(建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法)による収益価格を関連づけて決定するものとする。
再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。
当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、開発法による価格を比較考量して決定するものとする(各論1章)。
ホ:誤り更地の収益価格は土地残余法によって求めることとなるが、土地残余法は、不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって建物等の価格を求めることができるとき、当該不動産に基づく純収益から建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法(総論7章留意事項)であり、土地と建物一体の収益事例を用いることとなる。
なお、更地の鑑定評価において、土地残余法を適用する場合における収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである(各論1章)。
問題へ戻る

2007年一覧へ問題2へ