問題39 不動産の価格の特徴

2006年>>

問題39 不動産の価格の特徴

土壌汚染に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組み合わせはどれか。(基準改正に伴い、一部変更)

平成14年の不動産鑑定評価基準の改定により土壌汚染に関する記載が追加された。これにより、土壌汚染の有無及びその影響は、従来は価格形成要因としては考えられておらず、鑑定評価においては全く考慮されてこなかったが、以降、新たに土壌汚染の有無及びその状態が地域要因及び個別的要因として分析されるようになった。
土壌汚染の可能性があることが土地の利用の履歴等から判明している土地について、建物があり、専門家による調査が不可能であるような場合や、費用の点から調査を行うことが現実的でない場合には、不確かな情報をもとに土壌汚染による価格形成への影響を判断するよりも、鑑定評価を行う場合は、必ず土壌汚染の影響はないものとするという想定条件を付すべきである。
不動産鑑定士は、その調査分析能力の範囲内で客観的な推定を行うことができるとされている。土壌汚染についても、対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ土壌汚染の可能性があることによる減価の程度等を客観的に予測し鑑定評価額に反映することが可能である場合、客観的な推定が可能である。
対象地周辺一体は戦前に土場があったことが判明しているが、現在は大規模事務所ビルがあり、当分建て替えの予定はなく、専門家による土壌汚染調査等は不可能であり、土壌汚染の存否の端緒すら確認できない場合において、同一需給圏における典型的な市場参加者がどのような個別的要因に着目して行動し判断しているか深く調査したところ、土壌汚染の可能性が、対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることはないと判断された。そのため、土壌汚染については価格形成要因から除いて鑑定評価を行った。
土壌汚染の有無やその影響が明らかでなく、専門家による調査が不可能な場合には、不動産鑑定士は特に聞き取りや土地利用履歴等の調査を行わなくても、鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項が存する場合として、鑑定評価報告書に不明事項として記載しさえすればよい。

<選択肢>

(1) イとホ
(2) イとハ
(3) ハとニ
(4) イとロとホ
(5) ニとホ

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