問題12(解説) 不動産の価格の特徴

2006年>>

問題12(解説) 不動産の価格の特徴

正解:3

①収益価格
直接還元法により、純収益÷還元利回りで求めることができる。
なお、直接還元法の適用において還元対象となる一期間の純収益と、それに対応して採用される還元利回りは、その把握の仕方において整合がとれたものでなければならない(総論7章 留意事項)点に留意する必要がある。直接還元法においては、建物等の償却(時間の経過による価値の下落)を純収益または還元利回りのいずれかで反映することとなり、「償却前の純収益」を用いる場合は「償却率を含む還元利回り」を、「償却後の純収益」を用いる場合は「償却率を含まない還元利回り」を用いるため、以下の通り求めることができる。

収益価格
=一期間の償却前の純収益÷還元利回り(償却率を含む)
=50億円÷10.0%
=500億円

②還元利回り(償却率を含まない)
減価償却費と償却前の純収益に対応する還元利回りを用いて償却後の純収益に対応する還元利回りを求める式は以下のとおりである。

R’:償却後の純収益に対応する還元利回り
R:償却前の純収益に対応する還元利回り
a’:償却後の純収益
d:減価償却費
(総論7章 留意事項)

償却後の純収益に対応する還元利回りは、償却率を含まない還元利回りであるため、
償却率を含まない還元利回り
=40億円/50億円×10.0%
=8.0%
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