問題3 不動産の価格の特徴

2006年>>

問題3 不動産の価格の特徴

業務補助者Aは、不動産鑑定士Bの作業指示を受けて「貸家及びその敷地」の鑑定評価業務の一部補助を行っている最中である。鑑定評価方式の適用に当たっては、試算価格の一つとして直接還元法による収益価格を求める方針とした。収益価格を試算している最中において、次のような事項が判明し、収益価格を再検討することとした。
Aは、再検討の過程でそれまで採用していた数値や金額を変更したが、これに伴い収益価格も変更されて試算されることとなった。
次のイからホまでの記述のうち、収益価格の試算結果について誤っているものはいくつあるか。

急激な金利上昇により、ここ数日間で10年物国債の利回りが1.0%上昇した。このためAは、それまで採用していた還元利回りを5.0%から6.0%に変更することにした。他の金額が一定のままである場合、還元利回りを変更した結果、収益価格は上昇することになる。
景気の回復で、近隣地域における事務所の空室率が急激に改善していることが民間調査会社の調査により判明した。このためAは、空室等による損失相当額の金額をそれまで採用していた金額よりも大幅に減額することにした。他の金額が一定のままである場合、空室等による損失相当額を減額した結果、収益価格は上昇することになる。
テナントより預かっている保証金の実際の残高に関する資料の提供を依頼者に求めたところ、予想よりも多額の保証金が残高として預け入れられていることが判明した。このためAは、総収益のうち預り金的性格を有する保証金の運用益をそれまで採用していた金額よりも大幅に増額することにした。他の金額が一定のままである場合、保証金の運用益を増額した結果、収益価格は上昇することになる。
テナントから受け取っている駐車場使用料の実額の提供を依頼者に求めたところ、駅前の立地で駐車場に希少価値があるため、予想していたよりも多額の駐車場使用料収入があることが判明した。近隣地域及び周辺地域における駐車場の需給状況を分析した結果、駐車場使用料については実額が妥当な金額であると判断し、Aはそれまで採用していた金額よりも増額することにした。他の金額が一定のままである場合、駐車場使用料収入額を増額した結果、収益価格は上昇することになる。
管理会社に支払っている実際の維持管理費に関する資料の提供を依頼者に求めたところ、実際に管理業務を委託している範囲が、それまでAが考えていたよりも広く、予想よりも維持管理費の支出が多いことが判明した。このためは、維持管理費をそれまで採用していた金額より増額することにした。他の金額が一定のままである場合、維持管理費を増額した結果、収益価格は上昇することになる。

<選択肢>

(1) 1つ
(2) 2つ
(3) 3つ
(4) 4つ
(5) すべて誤っている

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