純収益の算定(直接還元法)の留意事項

<留意事項>

① 直接還元法の適用について

ア 一期間の純収益の算定について直接還元法の適用において還元対象となる一期間の純収益と、それに対応して採用される還元利回りは、その把握の仕方において整合がとれたものでなければならない。

すなわち、還元対象となる一期間の純収益として、ある一定期間の標準化されたものを採用する場合には、還元利回りもそれに対応したものを採用することが必要である。また、建物その他の償却資産(以下「建物等」という。)を含む不動産の純収益の算定においては、基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるべきであり、それに対応した還元利回りで還元する必要がある。

P: 建物等の収益価格a: 建物等の償却前の純収益R: 償却前の純収益に対応する還元利回り

一方、減価償却費を控除した償却後の純収益を用いる場合には、還元利回りも償却後の純収益に対応するものを用いなければならない。

減価償却費の算定方法には定額法、償還基金率を用いる方法等があり、適切に用いることが必要である。

P :建物等の収益価格a’:建物等の償却後の純収益R’:償却後の純収益に対応する還元利回り前へ次へ